AIN.UA SPECIAL
365 статей
З нагоди Дня Незалежності на фасаді споруди Peremoga з’явилася інсталяція з національними прапорами України. Для команди це не тільки прояв поваги до людей, котрі щодня творять сучасну історію, але й відзначення головного символу нашої держави, її незламності та суверенітету. Адже бізнес-простір, розташований на Ярославовому Валу, від самого початку створювався навколо ідей та здобутків українців, щоб відкрито взаємодіяти з міським середовищем.
Вміння працювати зі змістами та власними локаціями — це лише видима частина роботи команди. Нині Peremoga вийшла за межі традиційного коворкінгу, трансформувавши свій досвід у консалтинговий продукт.
У цьому матеріалі ми детально розповімо, як експерти сприяють підвищенню рентабельності малоефективних приміщень та їх перетворенню на прибуткові активи через впровадження правильного зонування та фінансового моделювання.
Формування експертизи команди
Історія Peremoga розпочалася у 2017 році з відкриття класичного бізнес-центру в Києві на бульварі Шевченка, а вже у 2019-му команда запустила ще одну локацію на вулиці Коновальця. В той період засновники глибоко вивчали ринок завдяки щоденній практичній діяльності.
«Перший етап був надзвичайно фізичним і вимагав безпосередньої участі, — зазначає співзасновниця та СЕО Peremoga Лара Забава. — Ми вчилися на реальних об’єктах, працюючи зі справжніми резидентами та враховуючи власні помилки. Ми засвоювали, що ефективно не тільки на візуалізаціях, але й у повсякденному житті: як люди переміщуються простором, де вони проводять більше часу, чого їм бракує, за що вони готові платити, а що, навпаки, призводить до зайвих витрат».
З часом стало очевидно, що компетенція компанії значно розширилася за межі управління бізнес-просторами. «Сьогодні Peremoga — це набагато більше, ніж просто оператор коворкінгів, — додає Лара. — Ми навчилися сприймати будівлю як цілісний продукт. Як ефективно поєднати архітектуру, функціональне наповнення, операційну модель, сервіси, спільноту та економічні показники так, щоб вони функціонували як єдина злагоджена система».
Це глибоке розуміння спонукало команду до комплексного управління об’єктами, зокрема до масштабної ревіталізації радянського готелю на Ярославовому Валу, а також до розвитку консалтингових послуг для власників нерухомості.
Виклики адаптації будівель під час війни
Повномасштабне вторгнення суттєво змінило вимоги бізнесу до нерухомості. На перший план вийшли аспекти безпеки та безперебійного функціонування інженерних систем.
«Нині клієнтів передусім цікавить надійність базової інфраструктури: електропостачання, водопостачання, опалення, — пояснює операційний директор Peremoga Антон Зінченко. — Наявність резервних джерел енергії, зокрема декількох генераторів, стала обов’язковою вимогою. Змінилися також преференції щодо площ. Якщо раніше орендарі надавали перевагу верхнім поверхам, то зараз усе частіше обирають нижні, а облаштовані укриття набули критично важливого значення».
Саме тому простір Peremoga оснащений не тільки генераторами, але й системами автоматичного введення резерву (АВР), резервуарами з запасом води та кількома лініями безперебійного інтернет-зв’язку. Усе це забезпечує локації повну автономність навіть в умовах кризових ситуацій.
Алгоритм консалтингу та практичні приклади
Коли власник будівлі звертається до Peremoga за консалтинговими послугами, робота розпочинається з детального аудиту. Команда аналізує потенціал локації, вивчає ринкові тенденції та розробляє фінансову модель з оцінкою прогнозованого прибутку та термінів окупності. Лише після цього відбувається перехід до розробки візуальної концепції.
Фактично, експерти допомагають підібрати інженерні та технологічні рішення, налаштувати програмне забезпечення, визначити стратегію ціноутворення, вирішити юридичні питання щодо оренди, а також організувати маркетинг та операційне управління.
Експертиза команди яскраво ілюструється кейсом запуску простору Prom WorkSpace в Івано-Франківську. Засновники цього проєкту звернулися ще на етапі проєктування з головним запитом: створити економічно ефективну модель простору.
Команда Peremoga сприяла визначенню оптимального функціонального зонування, коректному розподілу площ між приватними офісами, переговорними кімнатами та загальними зонами, враховуючи монетизацію кожної зони. Також вони поділилися операційними інсайтами щодо взаємодії з резидентами.
Керівниця управління нерухомістю Promprylad.Renovation Ольга Пилипів зауважує: «Команда Peremoga стала надзвичайно цінним доповненням під час запуску Prom WorkSpace. Їхні рекомендації допомогли виявити ключові аспекти, на які варто було звернути особливу увагу під час моделювання, а також сприяли зменшенню витрат на будівництво в менш пріоритетних сегментах».
Потреба в такому ретельному зонуванні виникла не випадково. Як пояснює Антон Зінченко, саме надмірно великі спільні зони негативно впливають на економіку багатьох бізнес-просторів.
«Чому багато сучасних будівель часто мають низьку прибутковість? Причина в тому, що загальні площі є надлишковими, проте вони не використовуються ефективно і не приносять доходу, — зазначає операційний директор. — Деякі сучасні об’єкти проектувалися з надмірним розмахом: величезні фойє, широкі коридори. Це виглядає естетично, але не є економічно вигідним, адже не генерує прибуток на квадратний метр. Тому, незалежно від розміру будівлі, першочерговим завданням є знаходження оптимального співвідношення між загальними зонами та корисними площами. Саме це визначає економічну доцільність проєкту».
Визнання недоцільності концепції як правильного рішення
Показовим став випадок роботи команди Peremoga у Дніпрі. Власник будівлі прагнув відкрити бізнес-простір у новому житловому комплексі. Експерти провели ретельний аналіз планування та цільової аудиторії, але отримані цифри не підтвердили привабливість цієї ідеї.
«Бажання замовника запустити коворкінг було цілком зрозумілим, враховуючи поточну популярність такого формату, — пригадує Лара Забава. — Однак, після аналізу ми порекомендували відкласти запуск на кілька років, доки в цьому великому новому районі не з’явиться реальна ділова активність. Альтернативно, ми запропонували змінити саму концепцію. Наша головна мета — захистити партнера від збиткових інвестицій, і час довів, що відмова від запуску проєкту в той момент була слушним рішенням».
Технічні обмеження також часто стають причиною відмови від певної концепції. Під час оцінки однієї з великих київських будівель експерти виявили критичний дефіцит потужностей. Як зазначає Антон Зінченко, для функціонування сучасного бізнес-простору надзвичайно важливими є технічні параметри електропостачання будівлі. Хоча необхідні мінімальні показники можуть варіюватися залежно від об’єкта, саме їх дотримання дозволяє ефективно побудувати фінансову модель та позитивно вплинути на економіку бізнесу.
Операційний директор наводить приклад семиповерхової будівлі, яка мала лише 15 кВт виділеної потужності. Цей показник є критично низьким, оскільки він суттєво обмежує коло потенційних орендарів переважно офісним сегментом і практично унеможливлює залучення представників сфери HoReCa та ритейлу. Це значно звужує можливості бізнесу для формування гнучкої та диверсифікованої пропозиції на ринку. Крім того, надто велика глибина поверхів не дозволяла рентабельно спроектувати площі, тому від проєкту довелося відмовитися на користь іншого варіанту використання.
Чому важливо звертатися до експертів на ранніх етапах, щоб уникнути переробки проєкту
До експертів варто звертатися тоді, коли клієнт прагне максимально ефективно монетизувати кожний квадратний метр. Це може стосуватися як уже існуючого приміщення, так і нового об’єкта, щодо якого власник усвідомлює: з нього можна отримати значно більше, але поки не знає, як саме.
«Найкраще залучати нас якомога раніше — ще до прийняття ключових рішень стосовно планування, функціоналу та загальної концепції, — пояснює СЕО Peremoga. — Тоді наша експертиза може вплинути не на другорядні деталі, а на саму логіку та економічну складову проєкту».
Проте консалтинг може бути результативним і на пізніших етапах. Навіть якщо нерухомість уже функціонує, команда допомагає поглянути на неї свіжим поглядом: проаналізувати, що потребує змін, яке наповнення буде актуальним для сучасного ринку та як зробити так, щоб об’єкт не просто здавався в оренду, а створював максимальну цінність для власника.
«Нас приваблює амбіція клієнта зробити з будівлі щось більше, ніж просто квадратні метри, а також його готовність довірити нам не тільки розробку дизайну, але й глибоке осмислення самого продукту, — каже Лара Забава. — Саме в таких проєктах експертиза команди Peremoga виявляється на 100% ефективною та актуальною».